數(shù)字看行業(yè)：瘋狂燒錢(qián) 未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展之路在哪？

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“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。伴隨2015-2016年房?jī)r(jià)上漲和首次置業(yè)門(mén)檻提高，越來(lái)越多年輕人主動(dòng)或被動(dòng)選擇租房。中國(guó)租賃市場(chǎng)目前處于快速發(fā)展期。創(chuàng)業(yè)類(lèi)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和酒店運(yùn)營(yíng)商都在試水長(zhǎng)租公寓。

01、三大因素助推長(zhǎng)租公寓發(fā)展

政策利好

從2015年國(guó)家開(kāi)始大力支持住房租賃市場(chǎng)。2016年年底，中央提出“房子是用來(lái)住的”，2017年各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，并大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。九部委發(fā)文在廣州等12個(gè)城市試點(diǎn)，廣州率先打出“租售同權(quán)”，緊接著深圳、武漢等50多城出臺(tái)發(fā)展租賃政策。
資料來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理
市場(chǎng)廣闊

流動(dòng)人口和畢業(yè)大學(xué)生是住房租賃市場(chǎng)的主力軍，流動(dòng)人口伴隨著城市化率的提高已經(jīng)出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，而伴隨著房?jī)r(jià)太高，越來(lái)越多年輕人加入租房群體，租賃市場(chǎng)需求規(guī)模大，供應(yīng)規(guī)模還在起步階段，發(fā)展前景廣闊。

根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。


2015-2025年租賃市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè) 資料來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

未來(lái)中國(guó)的品牌公寓將同時(shí)存在集中式、分散式和托管式三種模式。整體品牌公寓的市場(chǎng)占有率將分布在10-15%的范圍內(nèi)。

我國(guó)目前品牌公寓的數(shù)量占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2-3萬(wàn)間左右，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬(wàn)間左右。未來(lái)品牌公寓如果能達(dá)10%的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬(wàn)間。

資本布局長(zhǎng)租公寓

長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)“風(fēng)口期”，標(biāo)桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產(chǎn)管理公司背景公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)，具有“國(guó)家隊(duì)”身份的國(guó)企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的主力軍。

以2014年、2015年為公寓融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬(wàn)量級(jí)居多，并出現(xiàn)億級(jí)單輪投資。長(zhǎng)租公寓成為資本市場(chǎng)的“香餑餑”。
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從2012年招商地產(chǎn)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)以來(lái)，近幾年開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始了長(zhǎng)租公寓的“搶灘”。當(dāng)前top30的房企已有三分之一分食長(zhǎng)租公寓蛋糕。
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此外，金融和互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛加入戰(zhàn)局。支付寶正式推出信用租房模式;中國(guó)銀聯(lián)與沈陽(yáng)、武漢簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議;京東成為北京住房租賃市場(chǎng)支持平臺(tái)合作方;建設(shè)銀行深圳分行聯(lián)合房企推出可租賃房源，開(kāi)發(fā)了“按居貸”等20多項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品……自帶金融和互聯(lián)網(wǎng)光環(huán)的行業(yè)巨頭作為新興力量進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多極具影響力的主體進(jìn)入市場(chǎng)，加速租賃市場(chǎng)發(fā)展變革。

02、兩大發(fā)展難題

狂燒錢(qián)盈利者寥寥

華菁證券近期的一份報(bào)告指出，我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的臨界點(diǎn)。這意味著長(zhǎng)租公寓并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)。

據(jù)悉，目前獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓品牌中，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利者寥寥，大部分運(yùn)營(yíng)商尚處于燒錢(qián)擴(kuò)張階段。

華菁證券指出，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式有兩個(gè)可行的方向：擁抱資本做自持，通過(guò)物業(yè)的增值獲益；將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤(rùn)。

該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2027年，品牌公寓占整個(gè)租賃市場(chǎng)的比重達(dá)到10%，整體管理規(guī)模預(yù)計(jì)為1060萬(wàn)間，估值有望達(dá)到約4.2萬(wàn)億；龍頭公司管理規(guī)模約為100萬(wàn)間，對(duì)應(yīng)估值3800億。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇多家長(zhǎng)租公寓陣亡

伴隨長(zhǎng)租公寓的“混戰(zhàn)”越發(fā)激烈，洗牌和重組不可避免。或因經(jīng)營(yíng)管理不善，或因擴(kuò)張房源資金需求，或因巨大的消防事故，五家長(zhǎng)租公寓企業(yè)/品牌在2017年陣亡，成為行業(yè)蓬勃起勢(shì)期的一段歷史。

長(zhǎng)租公寓這個(gè)新興行業(yè)亟需規(guī)范，其健康、有序發(fā)展需要相關(guān)部門(mén)明確監(jiān)管職能及相關(guān)改建標(biāo)準(zhǔn)，只有制度與規(guī)范的完善才能使其得以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另一方面盡快實(shí)現(xiàn)盈利才能有效的保證自身更具競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前長(zhǎng)租公寓還處在“燒錢(qián)”階段，收益則主要依靠租金差價(jià)+運(yùn)營(yíng)/增值服務(wù)費(fèi)，需盡快實(shí)現(xiàn)盈利、控制成本，尋找保障利潤(rùn)與品質(zhì)的平衡點(diǎn)，也需要各個(gè)運(yùn)營(yíng)商們積極探索更好的盈利模式，提供更多元化的產(chǎn)品，通過(guò)社區(qū)生態(tài)圈提高客戶(hù)粘性，通過(guò)金融工具實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是未來(lái)趨勢(shì)。
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03、未來(lái)發(fā)展助力

總體來(lái)看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在政策支持、資本追捧、消費(fèi)升級(jí)等因素的影響下發(fā)展向好，長(zhǎng)租公寓+互聯(lián)網(wǎng)，長(zhǎng)租公寓+金融，長(zhǎng)租公寓+生活服務(wù)……等創(chuàng)新模式將不斷涌現(xiàn)，在實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上向精細(xì)化發(fā)展演進(jìn)，將出現(xiàn)有影響力的一體化解決方案、一站式服務(wù)平臺(tái)。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)信息技術(shù)和智能化水平是獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和走到最后的第一個(gè)核心能力。

未來(lái)增長(zhǎng)速度將有所下降但仍維持較高水平，長(zhǎng)租公寓將更加關(guān)注運(yùn)營(yíng)及外延。由于市場(chǎng)規(guī)模極大，短期內(nèi)將不會(huì)出現(xiàn)寡頭，市場(chǎng)集中度將在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持較低水平。與資本結(jié)合進(jìn)行兼并收購(gòu)與整合的能力是獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和走到最后的第二個(gè)核心能力。 在互聯(lián)網(wǎng)和資本的助力下長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展前景可期。

本文轉(zhuǎn)自：中商產(chǎn)業(yè)研究院

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